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2020還房貸這樣選擇最劃算 看懂了才不吃虧!

2020年11月09日 10:16     小編:肖雅茹          點擊:1194

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        等額本息等額本金,兩種還款方式一字之差,但是卻有著很大不同。那么問題來了,怎么選擇還款方式才最實惠呢?

       對于購房者來說,兩種方式的不同會產生非常不一樣的結果。

       等額本金還款,可以迅速降低還款壓力,減少購房者花在利息上的錢,前期的還款非常痛苦,所以更多人選擇等額本息。

 兩者還款上有什么區別呢?

       如果貸款一百萬買房,然后計劃20年還清,我們先來看一張圖:

       這張圖上紅色的部分是還款的利息,藍色的部分是還款的本金。

       在等額本息還款的方式下:隨著貸款剩余的本金的逐漸減少,利息的比例逐漸減少。

       而等額本金還款的方式里面,每月還款的本金數目一直不變,但是利息逐漸變少,每月還款的數額就越來越少。

       在前面8年時間里,等額本金的還款數額都更多一些。所以,雖然等額本金的利息會少一些,但是在前面8年里,等額本金的還款壓力更大,完全感受不到利息少的好處。

       從這個角度來看,等額本息還款,其實就是用更多的利息來換取更小的還款壓力。同時對于首付資金較少的購房者,等額本息的還款模式還能支持規模更大的貸款。

       等額本金應該用在什么地方

       對于投資性購房者和購房首付比例較高的購房者來說,等額本金其實更加合算一些。一方面投資性購房者都希望迅速還完貸款,避免房子對現金流的依賴。那么在貸款時間較短的情況下,迅速還完貸款,選擇等額本金       就更好一些。一方面可以節省一部分利息,一方面可以迅速減少剩余的本金,在有需要的時候將剩余貸款迅速還完,然后利用房子進行再融資。

1.等額本息還款法

       等額本息法最重要的一個特點是每月的還款額相同,從本質上來說是本金所占比例逐月遞增,利息所占比例逐月遞減,月還款數不變,即在月供“本金與利息”的分配比例中,前半段時期所還的利息比例大、本金比例小,還款期限過半后逐步轉為本金比例大、利息比例小,其計算公式為:

       每月還本付息金額 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)貸款月數 ] / [(1+月利率)還款月數 - 1]

       每月利息 = 剩余本金x貸款月利率

       還款總利息=貸款額*貸款月數*月利率*(1+月利率)貸款月數/【(1+月利率)還款月數 - 1】-貸款額

       還款總額=還款月數*貸款額*月利率*(1+月利率)貸款月數/【(1+月利率)還款月數 - 1】

       注意:在等額本息法中,銀行一般先收剩余本金利息,后收本金,所以利息在月供款中的比例會隨本金的減少而降低,本金在月供款中的比例因而升高,但月供總額保持不變。

2.等額本金還款法

       等額本金法的特點是每月的還款額不同,呈現逐月遞減的狀態;它是將貸款本金按還款的總月數均分,再加上上期剩余本金的利息,這樣就形成月還款額,所以等額本金法第一個月的還款額最多 ,然后逐月減少,越還越少,計算公式為:

       每月還本付息金額=(本金/還款月數)+(本金-累計已還本金)×月利率

       每月本金=總本金/還款月數

       每月利息=(本金-累計已還本金)×月利率

       還款總利息=(還款月數+1)*貸款額*月利率/2

       還款總額=(還款月數+1)*貸款額*月利率/2+貸款額

       注意:在等額本金法中,人們每月歸還的本金額始終不變,利息隨剩余本金的減少而減少,因而其每月還款額逐漸減少。

       從上面我們可以看出,在一般的情況下,等額本息所支出的總利息比等額本金要多,而且貸款期限越長,利息相差越大。

       等額本息適合的人群:等額本息每月的還款額度相同,所以比較適宜有正常開支計劃的家庭,特別是年輕人,而且隨著年齡增大或職位升遷,收入會增加,生活水平自然會上升;如果這類人選擇本金法的話,前期壓力會非常大。

       等額本金適合的人群:等額本金法因為在前期的還款額度較大,而后逐月遞減,所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人,當然一些年紀稍微大一點的人也比較適合這種方式,因為隨著年齡增大或退休,收入可能會減少。

       實質上,等額本金法與等額本息法并沒有很大的優劣之分,大部分是根據每個人的現狀和需求而定的。

       等額本息利于記憶、規劃、方便還款。事實上絕大多數人都寧愿選擇“等額還款方式”,因為這種方式月還款額固定還款壓力均衡,與等額本金法差別也不是非常的大,況且隨著時間的增長,會使資金的使用價值產生了不同。

       當然,也有許多人經濟相對寬裕,想使自己以后的生活更加輕松及節約成本,會選擇等額本金法。

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